Κάλεσμα προς τους μελλοντικούς αγοραστές ακινήτων για την αποφυγή κακών πρακτικών του παρελθόντος που οδήγησαν στη δημιουργία χιλιάδων «εγκλωβισμένων» απευθύνει το Υπουργείο Οικονομικών με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του. Συγκεκριμένα για το σκοπό αυτό καλεί:
(α) τους μελλοντικούς αγοραστές ακίνητών, πριν συνάψουν σύμβαση πώλησης να μελετούν προσεκτικά την ανακοίνωση, τις οδηγίες και τις συνήθεις ερωτήσεις όπως αυτά αναρτήθηκαν στην πύλη του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στις 26/1/2024
(β) τους εμπλεκόμενους, ειδικότερα πωλητές ακινήτων και τα τραπεζικά ιδρύματα να ενισχύσουν την προστασία των μελλοντικών αγοραστών χρησιμοποιώντας τη διαδικασία που προβλέπει η νέα νομοθεσία
(γ) άλλους επαγγελματίες που εμπλέκονται στις διαδικασίες πώλησης ακινήτων να ενημερώνουν ενδελεχώς μελλοντικούς αγοραστές για τους κινδύνους που υπάρχουν όταν συνάπτουν αγοραπωλητήρια για ήδη υποθηκευμένα ακίνητα
(δ) τους πωλητές να συμμορφώνονται με την υποχρέωση να συμπεριλαμβάνουν ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας πιστοποιητικό έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, το οποίο φέρει ημερομηνία που δεν διαφέρει από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης, πέραν των 5 εργάσιμων ημερών.
Δημιουργία χιλιάδων «εγκλωβισμένων» αγοραστών
Οι κακές πρακτικές των πωλητών ακινήτων καθώς και πιστωτικών ιδρυμάτων που χρηματοδοτούσαν έργα ακίνητης περιουσίας κατέληξαν στη δημιουργία χιλιάδων «εγκλωβισμένων» αγοραστών, με αποτέλεσμα η Βουλή των Αντιπροσώπων να ψηφίσει τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο του 2015 (Ν. 139(I)/2015) σύμφωνα με τον οποίο ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, υπό προϋποθέσεις, μεταβιβάζει το ακίνητο επ’ ονόματι του αγοραστή, απαλλαγμένο από υποθήκες, απαγορεύσεις ή άλλα εμπράγματα βάρη.
Οι πρόνοιες του Νόμου 139(Ι)/2015 αφορούν περιπτώσεις που ο αγοραστής ενώ έχει καταβάλει πλήρως το τίμημα πώλησης της σύμβασης στον πωλητή, ο πωλητής αδυνατεί να μεταβιβάσει το ακίνητο επ’ ονόματι του αγοραστή καθότι το ακίνητο ή μέρος αυτού υπόκειται σε υποθήκη ή/και εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση.
Με απόφαση του Εφετείου ημερ. 20/6/2024 στην Πολιτική Έφεση 285/2024 κρίθηκε ότι η παροχή εξουσίας στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να απαλλάξει ακίνητο από υποθήκη, χωρίς να διασφαλίζεται η εκτέλεση και εφαρμογή της σύμβασης υποθήκης, ως την επέλεξε ο ενυπόθηκος δανειστής, συνιστά παρέμβαση στο δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως του ενυπόθηκου δανειστή (Άρθρο 26 του Συντάγματος). Σύμφωνα με την απόφαση ο Διευθυντής του ΤΚΧ δεν μπορεί να αποφασίζει για ιδιοκτησιακά δικαιώματα, πόσο μάλλον να τα καταργεί, χωρίς διαταγή Δικαστηρίου.
Το Υπουργείο Οικονομικών σε συνάρτηση με τη θέση του Γενικού Εισαγγελέα για πλήρη σεβασμό και συμμόρφωση με την απόφαση του Εφετείο, ως αυτή κατατέθηκε ενώπιον της δικαστικής εξουσίας καθώς και εκφράστηκε στην Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών, Δικαιοσύνης και Δημοσίας Τάξεως της Βουλής των Αντιπροσώπων, αναφέρει τα ακόλουθα:
Λόγω της αντισυνταγματικότητας της διαδικασίας απεγκλωβισμού των αγοραστών, είναι αδήριτη ανάγκη πλέον οι μελλοντικοί αγοραστές ακινήτων να διασφαλίζονται μέσω της χρήσης του μηχανισμού που προβλέπει ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2023 (Ν. 132(Ι)/2023).
Με το Νόμο 132(Ι)/2023 παρέχεται το δικαίωμα στον Αγοραστή, στις περιπτώσεις όπου υπάρχει ήδη κατατεθειμένη Υποθήκη, να καταβάλει το ποσό της Σύμβασης Πώλησης στον τραπεζικό λογαριασμό του Πωλητή στον Ενυπόθηκο Δανειστή και να μεταβιβαστεί το ακίνητο, το οποίο αποτελεί αντικείμενο της Σύμβασης, επ’ ονόματι του Αγοραστή, ανεξαρτήτως των Εμπραγμάτων Βαρών ή Απαγορεύσεων, τα οποία τυχόν βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή τον ιδιοκτήτη της και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη Σύμβαση.
Ο Νόμος προνοεί επίσης ότι, για τις Συμβάσεις που συνομολογούνται και κατατίθενται μετά τις 12/12/2023, ο Πωλητής έχει υποχρέωση να περιλαμβάνει, ως αναπόσπαστο μέρος στις Συμβάσεις, Πιστοποιητικό Έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί αντικείμενο της Σύμβασης και το οποίο δεν είναι πέραν των πέντε (5) εργάσιμων ημερών, από την ημερομηνία συνομολόγησης της Σύμβασης.
Επιπρόσθετα, παρέχεται η διακριτική εξουσία στο Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, να επιβάλλει διοικητικά πρόστιμα, στον Πωλητή ή/και στον Ενυπόθηκο Δανειστή, στις περιπτώσεις μη τήρησης συγκεκριμένων διατάξεων του νέου τροποποιητικού Νόμου.
Πηγή Philenews-YΠΟΙΚ